ESTIMO

1) Che cos’è l’estimo - E’ un ramo dell’economia applicato alla stima

2) I tre concetti della stima - Il bene economico - Il prezzo - Il mercato

3) Cosa sono i beni - Sono beni tutto ciò che forma oggetto di diritto

4) In estimo come possono essere i beni 1) di diretto consumo : Alimenti Casa ecc… 2) strumentali : Macchine Materiali da costruzione ecc…

5) Cos’è il prezzo E’ il valore di scambio con la moneta in genere. E’ un valore attribuito dal mercato a un bene

6) Cos’è il valore di stima - E’ il valore ipotetico emesso da un giudizio di un esperto

7) L’importo stimato è un valore o un prezzo - E’ un valore espresso in moneta

8) Cos’è il mercato E’ l’insieme delle operazioni di scambio relative a un dato bene : tra beni e moneta e tra beni e beni 9) Quando il mercato è perfetto Quando i venditori e compratori agiscono in un regime di libera concorrenza

10) Quando il mercato è stabile - Quando domanda e offerta coincidono

11) Cos’è la legge della domanda e dell’offerta - Quando il prezzo diminuisce la domanda aumenta e viceversa

12) Cos’è il regime di monopolio - Quando c’è un unico offerente

13) Cos’è una stima analitica - Non esiste più : consiste nello stimare un bene attraverso la capitalizzazione dei redditi dopo aver descritto il bene analiticamente e calcolato le rendite

14) Cos’è una stima comparativa o sommaria - Stimare un bene attraverso l’analisi di beni analoghi con prezzi noti

15) Cos’è un giudizio di stima - E’ un semplice parere sul valore dell’immobile

16) Come avviene la capitalizzazione del reddito Valore = Rendita annua netta/Saggio di Capitalizzazione o di Interesse Non è affidabile in quanto : - Non tiene conto della legge della domanda e dell’offerta - Non tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene - Il Saggio viene orientato dal perito per ottenere il più probabile valore di mercato

17) Cos’è il saggio di capitalizzazione - E’ il reddito d’uso del risparmio investito, in un anno

18) Stima a sito e cemento - Si applica quando si deve stimare un fabbricato fatiscente che sorge su un’area destinata ad area fabbricabile. Si esegue la stima delle opere occorrenti per la demolizione del fabbricato, per il trasporto in discarica dei rifiuti, la stima degli eventuali materiali di recupero e il valore del terreno attraverso una stima comparativa

19) Stima di area fabbricabile - Avviene in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, alla potenzialità e alla suscettività dell’area

20) Sono caratteristiche estrinseche Luogoe ubicazione rispetto al centro Vincoli del PRG Vincoli giuridici o servitù che impediscano l’edificabilità Esistenza di strade, Fogne, Condotte Condizioni di mercato in zona Stato e Architettura dei fabbricati vicini Presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria

21) Sono caratteristiche intrinseche -  Natura del sottosuolo Configurazione planimetrica ed estensione dell’area Lunghezza del fronte strada e ampiezza Esposizione in relazione all’edificabilità e coefficienti

22) Cos’è la potenzialità - E’ la possibilità non prevista né prevedibile dell’area in futuro di essere destinata a diverso uso di quello attuale

23) Cos’è la suscettività - E’ la possibilità dell’area di essere utilizzata a diversi scopi da quello principale

24) Stima dei fabbricati 1) Premessa : - Nome del perito e del committente - Motivo della stima - Data dei sopralluoghi 2) Descrizione : - Ubicazione - Confini - Struttura e Architettura - Estremi catastali, Servitù - Condizioni statiche e di uso e manutenzione … 3) Valutazione : - Metodo di stima adottato - Descrizione dei beni presi a confronto e dei quali si conosce il prezzo.

25) Stima dei danni prodotti da incendio - Valutazione dei materiali o manufatti recuperabili - Valutazione spese di demolizione e pulizia - Valutazione con computo metrico estimativo delle opere da eseguire - Se il fabbricato non è nuovo occorre valutarne il degrado da applicare ai valori delle opere eseguite per il ripristino - Valutazione danno mancato reddito per inutilizzo dell’immobile

26) Stima dell’usufrutto, di uso ed abitazione – elementi da prendere a base di calcolo E’ richiesta per la stima del valore della nuda proprietà e quando il nudo proprietario voglia estinguere l’usufrutto.

27) Valore della nuda proprietà Valore del bene libero da usufrutto – Valore dell’usufrutto

28) Formula classica per ricavare il valore dell’usufrutto Valore Usufrutto = Rendita annua netta x Qn-1 / RxQn Ra = Rendita ritraibile negli anni residui N = Durata dell’usufrutto Qn-1 / RxQn = Coeff. Finanziario di accumulazione iniziale di un’annualità posticipata R = Saggio di capitalizzazione = 5% (Interesse legale)

29) Perché oggi è inapplicabile l’uso della formula classica per ricavare il valore dell’usufrutto - La rendita annua netta rimane un’incognita specie se il fabbricato è abitato - Il saggio di interesse causa equo canone è diverso rispetto al prezzo d’uso del risparmio. In questo caso il perito calcola il valore dell’immobile e in percentuale la rendita. Percentuale che usa come saggio di interesse

30) Per legge come si ricava oggi il valore del diritto di uso e abitazione Si moltiplica il valore della piena proprietà per un saggio di interesse legale del 5% per un coefficiente corrispondente all’età del beneficiario

31) Cos’è l’arbitrato - E’ un istituto creato per risolvere controversie senza ricorrere alle vie legali

32) In quale documento viene riportato l’obbligo di ricorso all’arbitrato - Nel capitolato speciale d’appalto allegato al contratto

33) Quanti possono essere gli arbitri - Devono sempre essere in numero dispari.

34) Chi stabilisce il compenso spettante agli arbitri - Gli arbitri e stabiliscono anche in che misura vengono addebitati

35) Come si chiama la scrittura con la quale vengono designati gli arbitri e vengono esposti i quesiti ai quali gli arbitri devono rispondere - Compromesso arbitrale o Clausola Compromissoria

36) Come si chiama la sentenza emessa dagli arbitri - Lodo Arbitrale

37) E’ vincolante per le parti il lodo arbitrale - Sì e si impegnano ad accettare la sentenza

38) Nel caso di nomina di 3 arbitri, chi funge da presidente del collegio arbitrale - Quello nominato dagli arbitri di parte

39) Chi è il consulente tecnico di parte - E’ il consulente nominato dalle parti che verrà convocato dal CTU per conoscere il suo parere

40) Chi è il CTU, da chi viene nominato e in quale caso - E’ il Consulente Tecnico d’Ufficio e viene nominato dal Giudice in caso di bisogno di una perizia tecnica

41) Quali sono i tecnici che possono espletare di massima l’incarico di CTU Geometri, Ingegneri, Architetti, Agronomi, Medici ecc…

42) Quali sono le condizioni per essere ammessi all’elenco dei consulenti del giudice - Buona condotta e Iscrizione all’ Albo

43) Cos’è la perizia giurata – dove si presta giuramento Si presta giuramento presso la cancelleria del tribunale

44) Cos’è l’enfiteusi - E’ un diritto reale di godimento a favore del concessionario di un fondo, che rimane di proprietà del concedente. Il concessionario ha l'obbligo di pagare un canone e di eseguire migliorie; le imposte che gravano sul fondo, a differenza dei contratti di affitto, sono a suo carico.

 45) Come si stima il valore dell’enfiteusi Se sono già trascorsi 20 anni Valore = Valore di Mercato – Prezzo di Affrancazione – Spese di Riscatto

46) Cos’è l’affrancazione L'affrancazione rappresenta la possibilità dell'enfiteuta di diventare proprietario del fondo pagando al nudo proprietario una somma detta prezzo d'affrancazione.